"Ich warte auf den richtigen Zeitpunkt": Der teuerste Fehler beim Immobilienkauf

"Ich warte noch ab, bis die Preise fallen" – dieser Satz ist in der deutschen Immobilienwelt so alt wie die Immobilienmärkte selbst. Und er ist in den meisten Fällen der teuerste Satz, den Du als potenzieller Kapitalanleger sagen kannst.

Die Geschichte des Wartens

Wer 2015 auf fallende Preise gewartet hat, hat die stärkste Immobilien-Rallye der deutschen Geschichte verpasst. Wer 2020 auf das Ende der Niedrigzinsphase gewartet hat, stand 2022 vor gestiegenen Zinsen und immer noch hohen Preisen. Wer heute wartet, wartet möglicherweise auf eine Erholung des Marktes, die mit sinkenden Zinsen auch wieder steigende Kaufpreise bringt.

Warum Timing bei Immobilien der falsche Ansatz ist

Beim Kauf von Aktien oder ETFs ist das Timing tatsächlich relevant – wer in einem Crash kauft, kauft günstiger. Bei Immobilien gilt ein anderes Prinzip: Das Investment rechnet sich nicht durch den Kaufpreis allein, sondern durch die Kombination aus Mieteinnahmen, Steuervorteilen und langfristiger Wertsteigerung.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies: Angenommen, Du kaufst heute eine Immobilie und zahlst 10 Prozent mehr als in zwei Jahren. Gleichzeitig profitierst Du heute von zwei Jahren Mieteinnahmen, zwei Jahren Steuerersparnis und zwei Jahren Tilgung durch den Mieter. In den meisten Szenarien überwiegen diese Vorteile den Preisunterschied deutlich.

Der Opportunitätskostenfaktor

Hinzu kommt der oft unterschätzte Faktor der Opportunitätskosten. Wer wartet, lässt sein Geld auf dem Konto oder in renditeschwachen Anlagen liegen. Jedes Jahr Warten ist ein Jahr, in dem das Finanzamt Deine Steuern kassiert, statt dass Du diese in Eigenkapital umwandelst.

Was die Daten sagen

Langfristig haben Immobilienpreise in Deutschland immer zugelegt. Selbst nach der Preiskorrektur von 2022/2023 liegen die Werte in den meisten Regionen deutlich über dem Niveau von 2015. Wer einen 10- bis 25-jährigen Anlagehorizont hat, für den ist der exakte Einstiegszeitpunkt von untergeordneter Bedeutung.

Fazit

Der beste Zeitpunkt für den Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie war gestern. Der zweitbeste ist heute. Wer auf den "perfekten" Moment wartet, wartet auf etwas, das es an den Finanzmärkten nicht gibt.